„Fix & Flip“: schneller Reichtum mit Immobilien?

Der Immobilienmarkt stellt für Anleger eine spannende Möglichkeit zur Diversifikation dar. Denn durch den Fremdkapitalhebel lässt sich sehr schnell Vermögen aufbauen.

„Fix & Flip“ bezeichnet in der Immobilienwelt die Strategie, eine Immobilie zu kaufen, zu renovieren und anschließend wieder mit Gewinn zu verkaufen. Demnach kaufen Investoren üblicherweise renovierungsbedürftige Objekte zu einem reduzierten Preis.

Schneller Aufbau von Eigenkapital

Die „Fix & Flip“-Strategie ist vor allem für Immobilieninvestoren interessant, die möglichst schnell Eigenkapital aufbauen wollen. Speziell in den USA ist das Immobilienflipping im Trend. Jedoch gibt es in Europa einige rechtliche Hindernisse und speziell steuerliche Hürden.

Traditionell wenden Immobilieninvestoren die „Buy & Hold„-Strategie an. Demnach wird eine Immobilie gekauft und dann über mehrere Jahre behalten. Die Mieteinnahmen generieren somit einen kontinuierlichen Cashflow. Bei der sogenannten „Fix & Flip“-Strategie hingegen, geht es um den schnellen Aufbau von Eigenkapital durch aktiven Immobilienhandel.

Warum Buy & Hold für Privatanleger die beste Strategie ist? Wie der Name schon vorausschickt, geht es um Investments über langen Zeitraum. Die Anlagen werden gehalten, unabhängig vom Kurs und momentaner Rendite. Ziel ist, langfristig (Jahre oder sogar Jahrzehnte) Gewinne zu erwirtschaften.

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„Fix & Flip“ – Was bedeutet das?

Unter den Investmentstrategien gehört das „Fix & Flip“-Geschäft zu den absoluten Profi-Methoden. Es wird nämlich weites Fachwissen über den Immobilienmarkt erfordert.
Die Strategie stellt die Aufwertung von renovierungsbedürftigen Immobilien in den Fokus. Das Renovieren der Immobilie steigert den Marktwert und damit den Gewinn beim Verkauf. Allerdings funktioniert „Fix & Flip“ meist nur mit guten Kontakten zu Handwerkern, sehr viel Expertise und einer Menge Aufwand.
Wichtig ist hierbei, dass die Objekte nur optisch heruntergekommen sind. Die Bausubstanz hingegen muss in einem guten Zustand sein, um hohe Kosten zu vermeiden.

Durch den sich wandelnden Markt und dem verbleibenden Restrisiko handelt es sich um eine sehr spekulative Methode.

Funktionsweise

Entscheidend für ein erfolgreiches „Fix & Flip“-Geschäft ist ein günstiger Einkaufspreis. Um einen günstigen Preis zu erzielen, kommen nur renovierungsbedürftige Objekte in Frage. Dann muss unter Einsatz zusätzlichen Kapitals das Objekt renoviert werden.

„Es gibt viele Leute in der Branche, die nichts machen wollen oder nur streichen und einen neuen Teppich verlegen. Und bei dieser Art von Häusern ist die Konkurrenz viel größer“ John Helmich, Inhaber der US-Flipping-Firma Gorilla Capital.

Besonders in den USA liegt das sogenannte Immobilienflipping im Trend. Grund dafür ist der rasante Anstieg der Immobilienpreise in Amerika. Im Moment steigt der Markt nämlich so schnell wie noch nie seit dem Höhepunkt des Immobilienbooms im Jahr 2006. Auf Flipping spezialisierte Unternehmen wie Gorilla Capital sind auf der Jagd nach den optisch schlechtesten Immobilien auf dem Markt. Hiermit wird Konkurrenz vermieden und noch mehr Potenzial geschaffen. Nach umfangreichen Renovierungen werden die Objekte dann nach 60 bis 120 Tagen wieder verkauft. Damit können Gewinne von etwa zehn Prozent des Kaufpreises erzielt werden.

USA: Auf Flipping folgt der Kollaps

Ein Blick auf den amerikanischen Immobilienmarkt zeigt die großen Gewinnchancen und die ebenso große spekulative Basis. Vor gut zehn Jahren befand sich der US-Markt in einer ähnlichen Situation wie heute.

Mit der Aussicht auf große Gewinne haben immer mehr Amerikaner teure Immobilien auf Kredit gekauft, um mit diesen wiederum zu „flippen“. Auf den Immobilienboom folgte dann schon bald die große Krise, als die Käufer ihre Kredite nicht mehr zurückzahlen konnten.

Die Niedrigzinsphase treibt immer mehr Investoren in den Immobilienmarkt und könnte eine neue Blase entstehen lassen.

Die wichtigsten Fakten der US-Immobilienblase im Jahr 2008:

  • Der Aktienmarkt- und Immobiliencrash von 2008 hatte seinen Ursprung in dem beispiellosen Wachstum des Subprime-Marktes ab 1999.
  • Die von der US-Regierung geförderten Hypothekenbanken Fannie Mae und Freddie Mac machten Immobiliendarlehen für Kreditnehmer mit niedriger Kreditwürdigkeit zugänglich. Dadurch wurde ein hohes Risiko von Kreditausfällen geschaffen.
  • Diese Kreditnehmer wurden als „Subprime-Kreditnehmer“ bezeichnet. Um den Einstieg zu erleichtern, konnten Hypotheken mit variablen Zinssätzen aufgenommen werden, die von Jahr zu Jahr höher wurden.
  • Finanzunternehmen haben diese Subprime-Kredite an große kommerzielle Investoren in Hypothekenpools verkauft. Deshalb Kredite sind nun als Mortgage Backed Securities (MBS) bekannt.
  • Im Herbst 2008 fielen Kreditnehmer in großer Zahl mit Subprime-Hypotheken aus. Dadurch kam es zu Turbulenzen an den Finanzmärkten, dem Zusammenbruch des Aktienmarktes und der darauf folgenden weltweiten Großen Rezession.
Von 1997 bis 2006 kam es zu einer starken Erhöhung der Immobilienpreise, ab 2007 zu einem starken Rückgang der Preise-wikipedia.com

In Europa

Auf dem europäischen Markt hingegen ist das Immobilien-Flipping viel weniger bekannt. Fast ausschließlich Experten verwenden „Fix & Flip“, um genug Eigenkapital für die nächste große „Buy & Hold“-Immobilie aufzubauen.

Und warum? Aufgrund der gesetzlichen Regelungen in den meisten Ländern werden beim Handel mit Immobilien hohe Steuersätze erhoben.

Fazit

„Fix & Flip“ gehört zu den schnellsten Methoden, um Eigenkapital aufzubauen. Genau deswegen ist die Strategie mit einem sehr hohen Risiko verbunden und erfordert vor allem viel Fachwissen über den Immobilienmarkt. Als Laie konkurriert man mit absoluten Profis, wodurch man schnell an folgenden Faktoren scheitert:

  • Besteuerung
  • Netzwerk von Handwerkern
  • rechtliche Beschränkungen
  • fehlendes Fachwissen, um „gute“ Immobilien zu erkennen
  • Zeit und Aufwand

Auch mit Blick auf die Immobilienblase im Jahr 2008: jeder sollte sich dem Risiko eines kollabierenden Marktes bewusst sein.

Weniger risikoreich und bereits mit geringerem Eigenkapital kann mit anderen Finanzwerkzeugen genauso in Immobilien investiert werden. Konkret Beispiele dafür sind EstateGuru oder REITS.

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