Immobilie kaufen oder mieten?

Immobilien eignen sich in vielen Varianten als Renditeobjekt. Als selbstgenutztes Eigenheim taucht hingegen die Frage auf, ob denn nun „kaufen oder mieten?“ sinnvoller sei. Besonders in der jüngeren Bevölkerung herrscht Unklarheit. Immobilienpreise steigen und der Schritt zum Eigenheim sollte gut durchdacht sein. Ist das Motto „Geld, das in die Miete fließt, kann genauso gut eine Hypothek tilgen“ immer noch gültig?

Was ist günstiger?

Aus zahlreichen Studien geht hervor, dass kaufen rein preislich betrachtet in einer Vielzahl der Fälle günstiger als mieten ist. Eine Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (Wohnen in Deutschland 2019) bestätigt, dass im gesamtdeutschen Durchschnitt kaufen rund 41% günstiger ist als ein Leben lang zur Miete wohnen. Natürlich spielt auch die Lage der Immobilie eine entscheidende Rolle.
Die häufigsten Gründe für einen Kauf sind laut Studie die Altersvorsorge und der Schutz vor Mieterhöhungen. Dagegen sprechen hingegen die langfristig finanzielle Verpflichtung und der hohe Kaufpreis.

Das Projekt Eigenwohnung geht auch mit den aktuell niedrigen Kreditzinsen in vielen Fällen trotzdem nicht auf. In einigen Studien wird leider oft ein wichtiger Aspekt vernachlässigt: es werden zwar Steuern, Kosten für Instandhaltung und erwartete Wertänderungen berücksichtigt, die monatlichen Raten können hingegen zu Problemen führen. Auch wenn kaufen also rein kostenmäßig günstiger als mieten wäre, sprengt die monatliche Abzahlung des Kredits viele Budgets. Das liegt daran, dass neben dem Zins auch die Kredittilgung nicht vergessen werden darf. Zusammen ergibt sich daraus die Annuität, also jener Betrag der schlussendlich wirklich jährlich fällig ist.

Kann das Abbezahlen einer Immobilie als „Sparen“ bzw. Altersvorsorge angesehen werden?

Theoretisch könnte man es so auslegen, auch wenn es auf der praktischen Seite zu Widersprüchen kommen kann. Zum einen wird im Alter kein Rentengeld an Miete „verschenkt“, zum anderen unterstützt ein Eigenheim jedoch auch nicht aktiv den Vermögensaufbau.
Durch die in letzter Zeit deutlich gestiegenen Kaufpreise haben sich auch die Tilgungsraten erhöht. Um die Immobilie bis zum Rentenalter abzubezahlen, müssen entsprechend hohe monatliche Beträge geleistet werden. Die hohe monatliche Tilgung + Zins mindert natürlich die Liquidität in anderen Bereichen, was oftmals leere Konten und weitere Kredite mit sich bringt. Kurz gesagt: Die hohen monatlichen Spesen überfordern viele Gehälter, auch wenn die recht hohen Nebenkosten beim Kauf (u.A. Notar) bereits beglichen sind.

Als ein weiteres Phänomen der letzten Jahre ist zu beobachten, dass die Kosten für Immobilien deutlich schneller steigen als die Mietpreise. Das bedeutet, dass die Kosten für potenzielle Käufer immer unattraktiver werden. Dieser Effekt kann darauf zurückgeführt werden, dass Mieter immer nur in Konkurrenz mit anderen Mietern stehen. Käufer hingegen konkurrieren auch mit Kapitalanlegern, wodurch die Preise kontinuierlich steigen.

Trotzdem, die Immobilie bleibt nach dem Tagesgeldkonto die beliebteste Anlagevariante in Mitteleuropa. In Italien besitzen über 70% ein Eigenheim und weist damit einen überdurchschnittlichen „Homeownership Ratio“ für Mitteleuropa auf.

Romania 96.4
China 90
Poland 84
Estonia 81.5
Spain 78.2
Slovenia 76.2
Italy 72.9
Netherlands 67.8
United States 64.5
Austria 55
Germany 51.9
Switzerland 43.4

Rendite

Die selbstgenutzte Immobilie ist sowohl Investment- als auch Konsumentscheidung. Aus Investmentsicht sind die Renditen nicht so hoch, wie die Immobilienbranche oftmals glauben lässt. Verschiedene Immobilienindizes schlüsseln die Renditen konkret auf. Der bulwiengesa-Index repräsentiert die durchschnittliche Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland. Inflationsbereinigt tendiert die Rendite zu 0%.

Verrechnet man die Zinsen, die Instandhaltung und die monatliche Tilgung, trübt das den Traum vom Eigenheim immer weiter.

Beispiel

Es wird davon ausgegangen, dass eine Person A) und eine Person B) mit denselben Voraussetzungen starten:

  • Selbe Immobilie (Wohnung)
  • Verfügen über die bankenübliche Anzahlung von 20%

jedoch lebt Person A) zur Miete und Person B) leistet sich den Einmalkauf.

Wie vorangehend beschrieben, würde der Käufer insgesamt ca. 41% günstiger zum Immobilienwert davonkommen als der Mieter.
Geht man nun allerdings davon aus, dass der Mieter seine Anzahlung und die Differenz der monatlichen Spesen, die im Falle der Miete aufgrund der ausbleibenden Instandhaltung und Kreditschuld geringer sind, in einen gewöhnlichen ETF oder ein gut diversifizierten Aktienportfolio steckt, ändert sich der Sachverhalt grundlegend. Nach 20 Jahren und abzüglich aller Transaktionskosten + Steuern, wird der Mieter rein historisch betrachtet in den allermeisten Szenarien ein höheres Kapital angehäuft haben. Bedeutet: Mieten ist rentabler.

Dieses Fallbeispiel geht gegen die gängige Meinung und auch gegen den anfangs angesprochenen Slogan. Das Beispiel wurde allerdings bereits oftmals belegt und nicht zuletzt auch von Gerd Kommer unterstützt.

Trotzdem, das Eigenheim gibt psychologische Sicherheit und stellt einen Traum vieler Menschen dar. Die Gewissheit sollte jedoch bestehen, über die mindestens nächsten 10 Jahre am selben Ort zu wohnen. Zudem muss man Disziplin beweisen und über den Zeitraum des Kredits (meist mehr als 20 Jahre) die monatlichen Raten abbezahlen. Auch von eventuell anfallenden Instandhaltungskosten sollte man sich nicht scheuen – was oftmals Verzicht auf Konsum bedeutet.

Immobilien-Investitionsmöglichkeiten als Alternative

Nicht nur das gekaufte Eigenheim ermöglicht die Investition in Immobilien. Immobilien sind eine eigene Assetklasse, die grundsätzlich über Mieterträge profitable Renditen schaffen können.

Über sog. REITs kann in Aktien von börsennotierten Immobilien-Unternehmen investiert werden. Mittels ETFs hingegen kann sogar in ein breites Spektrum an REITs investiert werden.

Eine weitere interessante Möglichkeit, auch als Privatanleger in die Anlageklasse („Assetklasse“) Immobilien zu investieren, ist der P2P-Bereich. Über Plattformen wie bspw. Estateguru werden Investoren als Kreditgeber und Kunden als Kreditnehmern vermittelt. Wie EstateGuru* genau funktioniert, haben wir bereits hier erklärt.

Fazit

Die Entscheidung ist sehr subjektiv. Obwohl mieten in den vielen Fällen in der Gesamtheit günstiger zu sein scheint, träumen viele Anleger von einer eigenen Immobilie. Eine eigenes Heim bedeutet Sicherheit und ist eine gute Möglichkeit, sein Kapital an die nachkommende Generation zu vererben. Immobilien bedeutet allerdings auch, an einem Ort gebunden zu sein. Diese Gebundenheit ist für viele, vor allem in jungen Jahren, nicht ideal. Dies kann dazu führen, dass sehr hohe Gebühren durch Transaktions- und Kaufnebenkosten verursacht werden, welche in der tatsächlichen Rendite nicht berücksichtigt werden.

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