EPR Properties: die monatliche Immobilien-Dividende

EPR Properties ist ein klassischer US-amerikanischer REIT. Das Besondere: der Immobilienkonzern bezahlt seinen Investoren eine monatliche Dividende! Somit kann man sich 12 mal pro Jahr einer Auszahlung erfreuen.
Im Gegensatz zu anderen REITs wie z.B. Realty Income oder LTC Properties setzt das Unternehmen auf Kundenerlebnisse: so werden vor allem Attraktionen und Erholungszentren betrieben.

Überblick

WKN: A1J78V
ISIN: US26884U1097
Symbol: EPR
Hauptsitz: Kansas City, USA
Akt. Aktienkurs: 70,29 USD
Dividende: 6,37%
Unternehmenswert: 5,5 Mrd. USD
Sektor/Branche: REIT
Datum: 06.01.2020

Tätigkeitsbereich

Als Real-Estate-Investment-Trust (REIT) werden von EPR Properties Immobilien und Grundstücke erworben, verwaltet und veräußert. Als Besonderheit hat man den Markt der Naherholungszentren für sich entdeckt. Neben Kinos, Skigebieten und Freizeitparks werden aber auch Museen und Fitnesscenter betrieben. Außerdem wird zunehmend in Bildung investiert.

Bis auf eine Ausnahme (1 Kino in Kanada) befinden sich aktuell alle Investitionen in den USA. Eine länderübergreifende Diversifikation wie es bei manchen anderen REITs gibt, herrscht hier also nicht vor.

Die Auslastung der Besitztümer liegt bei 99% und über 200 Mieter betreiben 367 Objekte (Stand Anfang 2020).

Peergroup

Konkurrenz erfahrt dieses Unternehmen natürlich von allen anderen REITs, die im US amerikanischen Markt beheimatet sind. Auch wenn sich als Alleinstellungsmerkmal der sehr spezifisch gewählte Markt herauskristallisiert, können Konkurrenten in Zukunft natürlich auch versuchen, diese Bereiche zu erschließen.

Unter den monatlichen Dividendenzahlern findet sich die größte Konkurrenz wohl vor allem in Realty Income, LTC Properties und Omega Healthcare.

Burggraben

Ein unüberwindbarer Burggraben ist bei EPR Properties nicht zu finden. Viel mehr kann die Erfahrung im Umgang mit dieser Branche als Vorteil angesehen werden.
Außerdem sind größere Investitionen wie Skigebiete von Konkurrenten nicht einfach anzugreifen, da einiges an Kapital und Expertise dafür notwendig und das Einstiegsrisiko nicht zu vernachlässigen ist.

Chart & Dividende

EPR Properties besitzt gegenüber den US Reit Benchmark eine deutliche Outperformance. Die Immobilien-Finanzkrise im Jahr 2008 hat dem Unternehmen zwar deutlich zu schaffen gemacht und Investoren mussten Geduld beweisen, dafür spricht die Rendite für sich. Inklusive Dividende konnten sich Investoren seit der Gründung des Unternehmens über eine Performance von 1895% erfreuen. Somit war man 3 x besser bedient, als der Marktdurchschnitt der Branche.

Über die letzten 5 Jahren hinweg äußert sich der Chart recht verhalten. Nach einem sehr starken Jahr folgte stets ein Abwärtstrend.

Das Jahr 2019 ist für die Immobilienbranche sehr gut gelaufen. Neben der angenehm hohen Dividende hat auch der Kurs ordentlich zugelegt. In der Mitte des Jahres war der ganze Sektor ziemlich hoch bewertet, doch gerade in den letzten Wochen setzte eine Korrektur ein. Hierdurch entstehen möglicherweise wieder interessante Einstiegschancen.

Seit 1998 schüttet das 1997 gegründete Unternehmen eine Dividende aus. Diese ist REIT-typisch relativ hoch, doch als Dividendenaristokrat darf man sich trotzdem nicht bezeichnen, da man nicht auf Biegen und Brechen die Dividenden auch in Krisenzeiten erhöht hat.

Ausblick

Immer mehr Menschen schätzen Erfahrungen und Erinnerungen mehr als Besitztum. Gerade die jüngere Bevölkerung (sog. Millennials bzw. Generation Y) verstärken den Trend weiter.
Sollte der Anstieg dieses Phänomen anhalten, stehen dem EPR Properties und seinen Kunden weitere rosige Jahre bevor.

Kritik & Risiko

Neben der hohen Bewertung im Jahr 2019 weist EPR Properties auch eine REIT typischen hohen Grad an Verschuldung auf. Bei einem Unternehmenswert von 8,76 Mill. USD schuldet man Gläubigern 3,35 Mill. USD. Dies führt auch dazu, dass die Funds From Operation (FFO = operatives Ergebnis) liegt Ausschüttungsquote bei 82,72%.
Bei großen Investitionen ist auch eine kurzzeitig höhere Ausschüttungsquote nicht weiter tragisch. Sollte diese sich fortwährend dem operative Ergebnis annähern, kann mit einer Senkung der Dividende gerechnet werden.

Da das Unternehmen keine essentiellen Bedürfnisse der Menschen stillt, wird auch die nächste Finanzkrise dem Unternemen wahrscheinlich einen Dämpfer verpassen (siehe Vergangenheit). Besonders Anlagen mit höherpreisigen Tickets wie Skigebiete sind konjunkturabhängig und Mieter könnten in Zahlungsschwierigkeiten geraten.

Bewertungen

Positiv zu sehen ist die Dauer der Mietverträge: für 13 Jahre werden diese typischerweise vergeben und eine Mieterhöhung ist mit eingebaut. Jedes Jahr werden 1,5%-2% mehr verlangt bzw. alle fünf Jahre 7,5%-10%.

Die operative Marge und die Gewinnspanne ist etwas höher als bei konkurrierenden REITs, was als positiv einzustufen ist. Der Buchwert je Aktie liegt bei knapp über 50% zum Kurs.

Einschätzung nach Peter Lynch

	Merkmal	Empfehlung
Slow Growers	hohe Dividende, Wachstum >3%	kaufen wenn Dividende über eigenem Durchschnitt
Stalwarts	mittlere Dividende, Wachstum 5-10%	kaufen wenn KGV unter eigenem Durchschnitt
Fast Growers	kleine Dividende, Wachstum >10%	Buy & Hold
Zykliker	abhängig von Konjunktur	kaufen bei geringen Margen, verkaufen bei hohen Margen
Turnarounds	kurz vor Insolvenz	tiefes Verständnis nötig, größtes Risiko dafür größte Chancen
Assetplay	versteckte Assets

Nach Peter Lynch handelt es sich bei EPR Properties um einen Slow Grower. Die Dividende ist hoch und der Titel sollte gekauft werden, bei einer Dividendenrendite, die historisch unter dem Durchschnitt liegt.

Durch das gut gelaufene Jahr 2019 für REITs und dem letzten Rückgang, ist das momentan sogar der Fall. Der Mittelwert der letzten 10 Jahre beträgt 6,14% Dividende. Aktuell sind wir mit 6,37% sogar leicht besser. Trotzdem kann ein weiterer Rückgang zum Nachkauf genutzt werden.

Fazit

Wer auf der Suche nach einem monatlichen Dividendenzahler ist, sollte auf jeden Fall ein Auge auf EPR Properties werfen. Der REIT hat sich auf eine interessante Nische spezialisiert und hebt sich somit von der Konkurrenz ab. Auch wenn der Einstieg in dieses Segment (besonders für größere Projekte wie Skigebiete) für evtl. neue Player erhebliche finanzielle Risiken mit sich bringt, sollte der Burggraben als nicht allzu hoch angesehen werden. Besonders Krisenzeiten haben das Unternehmen belastet und werden es voraussichtlich auch in der Zukunft (auch wenn die langen Mietverträge einige Zeit überbrücken).

Die gute Kapitalrentabilität fällt positiv auf, der hohe Verschuldungsgrad eher negativ. Der Gewinn wächst zwar jährlich, ist im letzten Quartal jedoch stark eingebrochen, was zu einer Ausschüttungsquote gemessen am Gewinn von über 170% führt. Diese Ausnahme ist aber in dieser Branche als nicht weiter tragisch anzusehen.

Zusammenfassend ist das Unternehmen als sehr interessanter REIT einzustufen, gerade wenn man auf der Suche nach einem monatlichen Dividendenzahler ist. Zwar sind REITs generell 2019 etwas heiß gelaufen, trotzdem kann man den leichten Kursrückgang als ersten Einstieg nutzen. Sollte der Preis in Zukunft weiter fallen, kann mit einem Nachkauf zu niedrigerem Kurs der durchschnittliche Einstiegspreis weiter gesenkt werden.

Dieser Artikel versteht sich nicht als Anlageempfehlung sondern gibt ausschließlich die Meinung des Autors wieder.